Conformiteit met de plannen, uitvoeringskwaliteit, budget: wij overlopen wat de architect controleert tijdens de werfbezoeken. Dit helpt u het juiste opvolgingsniveau te kiezen voor uw nieuwbouw of renovatie.
Zodra de vergunning is verkregen, denken veel bouwheren dat het werk van de architect erop zit. Nochtans wordt een groot deel van de kwaliteit van uw woning of renovatie op de werf bepaald. Hieronder leest u concreet wat wij controleren tijdens onze bezoeken en wat deze opvolging u oplevert.
Volledige opdracht of gedeeltelijke opvolging, wat de wet zegt
In België is werfcontrole geen optie. De wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect bepaalt dat de Staat, de provincies, de gemeenten, de openbare instellingen en particulieren een beroep moeten doen op een architect voor het opmaken van de plannen en de controle op de uitvoering van vergunningsplichtige werken.
Het Hof van Cassatie heeft verduidelijkt wat deze controle precies inhoudt: ze veronderstelt een regelmatig bezoek aan de werf, zodat de architect kan nagaan of de uitvoering van de werken overeenstemt met de plannen en kan optreden wanneer er problemen opduiken. De deontologische code van de Orde van Architecten voegt daaraan toe dat de architect de opdracht voor het opmaken van een uitvoeringsproject niet mag aanvaarden zonder tegelijk belast te zijn met de controle op de uitvoering van de werken.
Een gedeeltelijke opvolging betekent dus nooit geen opvolging. Wat verandert, is de intensiteit: het aantal bezoeken, de analyse van de facturen, de bijstand bij de oplevering. De Orde van Architecten wijst erop dat de volledige architectuuropdracht (door de Orde van Architecten aanbevolen) naast de wettelijke taken nog andere omvat. Ons advies: leg het aantal bezoeken, de gecontroleerde fases en de eventuele werfleiding zwart op wit vast in het contract.
Voor de eerste spadesteek
De opvolging begint nog voor de machines arriveren. Samen met u controleren wij de formaliteiten die een vlotte start mogelijk maken.
- De melding van de start van de werken. In Wallonië moet de vergunninghouder, volgens de SPW Territoire, het schepencollege en de gemachtigde ambtenaar “per zending” op de hoogte brengen van de start van de werken, ten minste 15 dagen voordien. In Brussel legt het BWRO (CoBAT) op dat deze melding uiterlijk 8 dagen op voorhand moet gebeuren.
- De uithanging van de vergunning, die moet gebeuren voor de opening van de werf, of zelfs al bij de voorbereidingen ervan, en tijdens de volledige duur van de werken.
- De inplanting (uitzetting) voor een nieuwbouw of uitbreiding. Zoals de Stad Gembloux bevestigt, mogen werken voor nieuwbouw of uitbreiding, conform artikel D.IV.72 van het CoDT (Wetboek van Ruimtelijke Ontwikkeling), pas starten na ontvangst van het proces-verbaal van de inplanting.
- De overeenstemming tussen de ondertekende offertes en het lastenboek: een vergeten post vandaag wordt morgen een meerprijs.
- De planning en de volgorde van tussenkomst van de verschillende vakmensen, zeker wanneer de loten gescheiden zijn.
Bij elk bezoek, overeenstemming met de plannen en de vergunning
Onze eerste vraag is eenvoudig: komt wat er gebouwd wordt overeen met wat vergund en getekend werd? Concreet controleren wij:
- de inplanting, de niveaus en de hoogtes onder de kroonlijst en aan de nok;
- de afmetingen en de positie van de raam- en deuropeningen, die bepalend zijn voor het lichtinval en de gevel;
- de zichtbare materialen: kleur van de baksteen, metselverband, leien of dakpannen, blauwe hardsteen van dorpels en omlijstingen;
- de binnenmaten die van belang zijn voor het gebruik: breedte van een gang, hoogte van een werkblad, doorgang van een trap.
Deze controles hebben ook juridische gevolgen. Een afwijking van de vergunning kan een stedenbouwkundige inbreuk vormen en een latere verkoop bemoeilijken. Een raamopening aanpassen tijdens de ruwbouw is altijd beter dan dit later voor een ambtenaar te moeten verantwoorden.
Uitvoeringskwaliteit, vooral wat later niet meer zichtbaar is
Een groot deel van een gebouw verdwijnt achter een bepleistering, een chape of een gipsplaat. Onze bezoeken worden dan ook afgestemd op deze sleutelmomenten:
- de funderingssleuven en de funderingen, voor het storten van het beton;
- de wapening en de stabiliteitselementen, met ondersteuning van de ingenieurs van Optibim wanneer het project dit vereist;
- de waterdichting onderaan de muur en de membranen rond het schrijnwerk;
- de continuïteit van de isolatie en de luchtdichting voor de wanden worden gesloten;
- de dakaansluitingen, de kilgoten en de loodaansluitingen;
- de helling van dorpels en vensterbanken, die het water moeten afvoeren zonder de gevel te bevlekken.
Bij renovatie geldt dit nog sterker. Een hoeve of oude woning houdt vaak verrassingen in petto: een ontbrekende latei, een aangetaste balk, een muur die minder stevig blijkt dan verwacht. De architect die ter plaatse aanwezig is, helpt om snel te beslissen, met een technische oplossing en een kostprijs, zonder de werf wekenlang stil te leggen.
Een nuttige verduidelijking: onze rol is controleren, niet de arbeiders aansturen. De brochure van de Orde van Architecten herinnert eraan: de architect geeft geen bevelen aan de arbeiders. De aannemer blijft verantwoordelijk voor de uitvoering van de werken, terwijl de architect instaat voor het ontwerp en de conformiteitscontrole. Wij formuleren schriftelijke opmerkingen, opgenomen in een werfverslag, en controleren bij het volgende bezoek of hiermee rekening werd gehouden.
Het budget, factuur per factuur
Werfopvolging beschermt ook uw portemonnee. Onder de taken van de uitvoeringsfase vermeldt de Orde van Architecten de controle van de vorderingsstaten. In de praktijk controleren wij drie zaken:
- dat de gefactureerde hoeveelheden overeenstemmen met wat daadwerkelijk op de werf geplaatst is;
- dat de prijzen overeenstemmen met de aanvaarde offerte;
- dat u niet sneller betaalt dan de werkelijke vooruitgang van de werken.
Meerwerken verdienen bijzondere aandacht. Een mondelinge wijziging op de werf lijkt vaak onschuldig. Bij elkaar opgeteld, doen die kleine wijzigingen een budget vaak ontsporen. Onze regel: een meerwerk wordt eerst becijferd en schriftelijk aanvaard voordat het wordt uitgevoerd. Zo houdt u zelf de controle over uw keuzes.
De oplevering, laatste stap van de opvolging
Aan het einde van de werf wordt een bezoek georganiseerd in aanwezigheid van de aannemer, de architect en de bouwheer, om na te gaan of de werken correct en conform het lastenboek en de plannen werden uitgevoerd. Wij bereiden dit bezoek voor, noteren de gebreken en stellen de opmerkingen op die bij het proces-verbaal worden gevoegd.
Juridisch verbindt de oplevering de bouwheer en de aannemer. De architect neemt hieraan deel niet als partij, maar als raadgever van zijn cliënt, de bouwheer. De definitieve oplevering volgt later, doorgaans na een jaar. Binnen het kader van de wet Breyne vindt deze ten vroegste een jaar na de voorlopige oplevering plaats. Het vertrekpunt van de waarborgen hangt af van uw contracten: wij nemen deze samen met u door om onaangename verrassingen te vermijden.
Waarom deze opvolging haar prijs waard is
Een gebrek dat tijdens de werf wordt opgemerkt, is in enkele uren verholpen. Datzelfde gebrek, ontdekt na de intrek, kan duizenden euro's en maanden discussie kosten. Werfopvolging garandeert geen werf zonder enig probleem. Ze garandeert wel dat problemen vroeg worden opgemerkt, gedocumenteerd en op het juiste moment opgelost, door iemand die uw project kent vanaf de eerste schets.
Twijfelt u tussen een volledige opdracht en een lichtere opvolging voor uw nieuwbouw, uitbreiding of renovatie? Neem contact op met STARC in Gembloux. Samen bekijken wij de omvang van uw project en het opvolgingsniveau dat daarbij past, zowel in Wallonië als in Brussel.