Wat de erelonen van een architect écht dekken

Voor de eerste afspraak komt bijna altijd dezelfde vraag terug: hoeveel kost een architect, en waarvoor precies? Het aangekondigde percentage lijkt vaak abstract, zelfs hoog. Wij stellen voor de doos te openen en per fase te verduidelijken wat onze erelonen werkelijk dekken.

Een bedrag dat meerdere jaren werk omvat

Laten we beginnen met de grootteordes. Volgens de gegevens die het platform Trustup publiceert, vertegenwoordigen de erelonen voor een nieuwbouw doorgaans tussen 6% en 15% van het totale bedrag van de werken, terwijl een renovatie of een eenvoudige adviesopdracht vaak forfaitair of per uur wordt berekend. Om hun voorbeeld over te nemen: voor een woning waarvan de werken op 250.000 EUR worden geraamd, komt een ereloon van 10% neer op 25.000 EUR. Daar moet btw bij: op elk ereloon is 21% btw van toepassing.

Dit cijfer ligt niet vast in een barema. De FOD Economie herinnert daaraan op Wikifin: de erelonen van de architect worden vrij vastgesteld. De wet voorziet geen barema of grenzen. De Orde van Architecten preciseert dat de Europese regelgeving inzake vrije mededinging het beroepsorganen niet langer toelaat om het gebruik van erelonenbarema's op te leggen. Om u te helpen vergelijken, heeft de Franstalige en Duitstalige raad van de Orde van Architecten op zijn website een "rekentool voor prestaties" geplaatst, die het gemiddelde aantal uren weergeeft dat een project vergt.

Onthoud vooral dit: een woningproject neemt een architect vaak één tot twee jaar in beslag, van de eerste schets tot de oplevering. Het percentage vergoedt die tijd, maar ook een verantwoordelijkheid.

De schets en het voorontwerp

Dit is de fase van het zoeken, waarin de grootste besparingen worden gerealiseerd. Concreet doen wij hier het volgende:

• bezoek aan het terrein of het bestaande gebouw, met opmeting indien nodig;
• analyse van uw programma: aantal kamers, manier van leven, toekomstige evoluties, reëel budget;
• controle van de stedenbouwkundige voorschriften (gewestplan, stedenbouwkundige verordeningen, lokale voorschriften);
• meerdere schetsen van inplanting en volumes, rekening houdend met oriëntatie, zichten en lichtinval;
• een eerste raming van de kostprijs van de werken.

De Orde van Architecten omschrijft deze eerste stap als een "haalbaarheids"studie, waarna de partijen vrij zijn om de opdracht al dan niet verder te zetten. Dat is geruststellend: u verbindt zich niet meteen tot het volledige project.

Een vaak terugkerend voorbeeld in onze dossiers van hoevetjes in Hesbaye of Waals-Brabant: beslissen om een aanbouw te behouden of af te breken, of de inkom enkele meters te verplaatsen. Deze keuzes, gemaakt in de schetsfase, kosten enkele uren nadenken. Op de werf zouden ze duizenden euro's kosten.

Het dossier voor de stedenbouwkundige vergunning

Zodra het voorontwerp is goedgekeurd, bereiden wij de vergunningsaanvraag voor volgens het CoDT (Waals Wetboek van Ruimtelijke Ontwikkeling) in Wallonië, of volgens het CoBAT (BWRO, Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening) in Brussel. Deze fase omvat:

• plannen, doorsneden en gevelaanzichten op schaal, met inpassing in de context;
• de toelichtingsnota en de administratieve formulieren;
• de coördinatie met de nodige tussenpersonen voor het dossier, bijvoorbeeld de EPB-verslaggever (PEB);
• de contacten met de stedenbouwkundige dienst van de gemeente, en soms een voorafgaand overleg;
• de opvolging van het eventuele openbaar onderzoek en de gevraagde aanpassingen.

Deze opdracht is niet facultatief. De tussenkomst van een architect voor het opstellen van de plannen en de controle van de uitvoering van de werken is wettelijk verplicht voor werken waarvoor een voorafgaande bouwvergunning vereist is, krachtens de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect.

Het uitvoeringsdossier en de keuze van de aannemers

Eens de vergunning is verkregen, denken velen dat het werk van de architect erop zit. In werkelijkheid begint dan een essentiële fase. Zij beschermt uw budget.

• Gedetailleerde uitvoeringsplannen: aansluitingen, schrijnwerk, trappen, isolatie- en luchtdichtheidsdetails.
• Lastenboek en meetstaat, post per post, zodat alle aannemers een prijs op dezelfde basis indienen.
• Raadpleging van meerdere aannemers en vergelijkende analyse van de offertes.
• Hulp bij de onderhandeling en opmaak van de aannemingscontracten.

Zonder dit werk vergelijkt u offertes die niet hetzelfde beschrijven. Het verschil tussen de laagste offerte en de uiteindelijke factuur loopt dan op door meerwerken op de werf.

De controle van de werf en de oplevering

Tijdens de werken staat de architect in voor de controle van de uitvoering. Bij STARC betekent dit concreet:

• regelmatige werfbezoeken, intensiever tijdens kritieke fasen (funderingen, ruwbouw, dak, isolatie);
• verslagen van de werfvergaderingen die vastleggen wie wat doet en tegen wanneer;
• het beantwoorden van vragen van de aannemers en het beslechten van onvoorziene zaken, vaak voorkomend bij renovatie;
• de controle van de vorderingsstaten voordat u de facturen betaalt;
• de organisatie van de voorlopige oplevering, de lijst met op te lossen opmerkingen, en vervolgens de definitieve oplevering.

Deze aanwezigheid gaat gepaard met een waarborg. Sinds de wet van 31 mei 2017, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad, moeten aannemers, architecten en andere bouwprofessionals hun tienjarige aansprakelijkheid laten verzekeren. Het polisnummer moet trouwens in het contract staan: de Orde van Architecten vermeldt het nummer van de polis beroepsaansprakelijkheid van uw architect als één van de verplichte vermeldingen.

Wat de erelonen niet altijd dekken

Om het budget van bij het begin correct in te schatten, volgen hier de posten die doorgaans apart worden aangerekend, afhankelijk van het project:

• de EPB-verslaggever (PEB) en, in voorkomend geval, het energieprestatieverslag;
• de stabiliteitsstudie door een ingenieur, onontbeerlijk zodra de structuur wordt aangeraakt;
• de studies speciale technieken (verwarming, ventilatie, elektriciteit) voor complexere projecten;
• de landmeter voor de afpaling of de opmeting van een terrein;
• de veiligheidscoördinator, vereist zodra meerdere aannemers op de werf actief zijn;
• de luchtdichtheidstests (blowerdoor) en het beheer van het regenwater.

Bij STARC kunnen verschillende van deze opdrachten ondersteund worden door Optibim, ons studiebureau op hetzelfde adres. De link tussen ontwerp en berekeningen is dan rechtstreeks, zonder informatieverlies tussen bureaus.

Dit alles moet zwart op wit staan. Wikifin geeft aan dat de architect u een schriftelijk contract moet voorleggen dat alle essentiële aspecten van zijn opdracht preciseert, waaronder het budget en wat voorzien is bij overschrijding. De Orde van Architecten voegt daaraan toe dat het ontbreken van een schriftelijk architectencontract een deontologische tekortkoming vormt in hoofde van de architect. De Orde stelt trouwens een modelcontract voor architectuuropdrachten ter beschikking, bijgewerkt in 2025.

Een praktische tip: wanneer u twee ereloonvoorstellen vergelijkt, vergelijk dan eerst de inhoud van de opdrachten. Een lager voorstel stopt soms bij de vergunning, of voorziet zeer weinig werfbezoeken.

Laten we het over uw project hebben

Hebt u een terrein, een woning om te verbouwen of een hoeve om een nieuwe bestemming te geven, en vraagt u zich af wat onze begeleiding zou kosten? Neem contact op met STARC in Gembloux. Tijdens een eerste gesprek bepalen we samen de inhoud van de opdracht, de fasen ervan en een ereloonraming op maat van uw project, geheel vrijblijvend.

Frédéric Odent, bestuurder van STARC