U koopt, verbouwt en verkoopt of verhuurt meerdere panden in Wallonië of Brussel. Door deze operaties aan dezelfde architect toe te vertrouwen, verlopen haalbaarheidsstudies sneller, worden technische keuzes op elkaar afgestemd en wordt elke vergunning beter voorbereid.
Wallonië blijft de meest toegankelijke regio van het land. Volgens de meest recente Vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot) kost een huis in Wallonië gemiddeld 270.239 € en een appartement 216.239 €, terwijl dit op Belgisch niveau gemiddeld 360.613 € voor een huis en 287.616 € voor een appartement bedraagt. De verschillen tussen de provincies blijven aanzienlijk: in de eerste helft van 2026 kostte een huis gemiddeld 471.945 € in Waals-Brabant en 268.222 € in de provincie Namen.
De context verstrakt echter. In Wallonië bedroeg de daling van het aantal verkopen -5,1% in het derde kwartaal, en het notariaat wijt dit vooral aan duurder krediet. Voor de investeerder betekent dit één ding: de marge wordt steeds minder gemaakt bij de aankoop, en steeds meer bij de kwaliteit van de verbouwing. Ook de instapkosten wegen door: voor een investeringspand zijn de registratierechten identiek: 12,5% in beide Gewesten, Wallonië en Brussel. Elke ontwerpfout kost dus meer dan vroeger.
De eerste operatie legt de basis
Bij een eerste project leert de architect u kennen. Uw doelgroep van huurders of kopers. Uw afwerkingsniveau. Uw risicotolerantie. Uw manier van financieren en uw tijdschema.
Dat afstemmingswerk kost tijd. Als u voor elk pand van architect verandert, begint u telkens opnieuw en betaalt u er telkens voor, zowel in erelonen als in verloren weken. Met een vaste architect staat deze basis er al. De tweede operatie begint waar de eerste is geëindigd.
Concreet houden we voor elke investeerder een overzicht bij van zijn keuzes:
- woningtypologieën die goed verhuren of verkopen in zijn sectoren (studio, één slaapkamer, duplex met tuin);
- streefoppervlaktes per woning en afwerkingsstandaarden;
- verbouwingsbudget per vierkante meter zoals vastgesteld op eerdere werven;
- knelpunten die zich voordeden met aannemers of administraties.
Snellere haalbaarheidsstudies
Een investeerder die projecten aan elkaar rijgt, moet vaak snel beslissen: een bod binnen enkele dagen, een compromis te ondertekenen onder voorwaarde. Daar maakt een architect die u kent het verschil.
Vóór de aankoop kunnen we u binnen korte tijd meedelen:
- hoeveel woningen het gebouw redelijkerwijs kan herbergen, rekening houdend met volumes, lichtinval en toegangen;
- of de opdeling een vergunning vereist, en met welke graad van complexiteit;
- de grote lijnen van het verbouwingsbudget, gebaseerd op uw eerdere werven in plaats van op theoretische ratio's;
- de punten die een controle ter plaatse verdienen (structuur, vochtigheid, dak, scheidingsmuren).
Wanneer het pand dit rechtvaardigt, levert een 3D-scanopmeting door BimBot, het merk van ons partnerstudiebureau Optibim, vanaf de eerste dagen een betrouwbare planbasis op. Zo ontdekt u niet tijdens de studie dat een travee smaller is dan verwacht.
De winst zit niet alleen in snelheid. Het gaat om de kwaliteit van de beslissing. Een goed uitgevoerde haalbaarheidsstudie voorkomt vooral dat u een pand koopt waarvan het potentieel overschat werd.
Technische samenhang van de ene werf naar de andere
Van de ene operatie naar de andere heeft een investeerder er alle baat bij te standaardiseren wat kan. Niet om identieke woningen te produceren, maar om kosten en onderhoud betrouwbaarder te maken.
Met een vaste architect kunnen we samen met u een gemeenschappelijke basis uitbouwen:
- beproefde constructiedetails voor binnen- of buitenisolatie, akoestische vloeren tussen woningen, technische kokers;
- een reproduceerbare logica voor speciale technieken (verwarming, ventilatie, aparte meters), uitgewerkt met de ingenieurs van Optibim;
- een gamma van materialen en afwerkingen dat uw huurders appreciëren en dat uw aannemers kennen;
- een lastenboek met een vaste structuur, wat de vergelijking van offertes vergemakkelijkt.
Deze basis doet niets af aan het karakter van elk gebouw. Een oude stenen hoeve bij Gembloux wordt niet op dezelfde manier verbouwd als een bakstenen stadswoning in Namen. Maar de fundamentele beslissingen zijn al uitgerijpt, en de ontwerpenergie gaat naar waar ze telt: het licht, de volumes, de kwaliteit van de ruimtes die de huurwaarde bepalen.
De vergunning anticiperen van het ene pand naar het andere
Dit is vaak het meest onderschatte punt. Een huis of gebouw opdelen in meerdere woningen is geen eenvoudige interne verbouwing. In Wallonië vereist het Wetboek van Ruimtelijke Ontwikkeling (CoDT) vooraf een stedenbouwkundige vergunning voor het creëren van een nieuwe woning in een bestaande constructie. En zodra de operatie omvang krijgt, wordt een architect verplicht: dit is het geval wanneer er minstens één woning bestaat en u er 2 of meer creëert, of wanneer het pand moet worden uitgebreid.
Ook de termijnen tellen mee in uw financieringsplan. De Waalse overheidsdienst (Service public de Wallonie) vermeldt een termijn voor het verkrijgen van de vergunning van 30 tot 115 dagen (afhankelijk van de procedure) zodra uw aanvraag volledig wordt verklaard. Het sleutelwoord is "volledig": een onnauwkeurig dossier vertraagt de start van de termijn.
Wanneer we meerdere van uw projecten opvolgen, bouwen we voort op wat elke behandeling ons leert:
- de verwachtingen van een gemeente inzake minimale woningoppervlakte, parkeerplaatsen of fiets- en afvallokalen;
- de opmerkingen ontvangen tijdens een openbaar onderzoek of een advies van de gemachtigde ambtenaar (fonctionnaire délégué);
- de manier om een opdelingsproject voor te stellen zodat het leesbaar en verdedigbaar is.
Het CoDT voorziet ook een nuttig instrument voor gevoelige projecten: het projectoverleg. Volgens artikel D.IV.31 kan de projectdrager, voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een attest of vergunning, vragen om een projectoverleg met de overheid te houden. Dit overleg vindt plaats binnen twintig dagen na de aanvraag. Voor een investeerder die regelmatig terugkeert naar dezelfde gemeente, wint deze voorafgaande dialoog aan efficiëntie van de ene operatie naar de andere.
Tot slot is stedenbouw niet de enige regelgeving om in het oog te houden. Het Waalse Wetboek van Huisvesting (Code wallon du Logement) vereist voor bepaalde types woningen een verhuurvergunning, aanvullend op de stedenbouwkundige vergunning, met name voor collectieve woningen. Beter dit al vanaf de schets integreren dan het ontdekken bij de verhuring.
Hoe wij deze opvolging organiseren bij STARC
Achter de schermen berust deze opvolging op enkele eenvoudige gewoontes. Eén hoofdcontactpersoon volgt uw operaties op, bijgestaan door het team naargelang de fase: architecten, architect-ingenieurs, interieurarchitecten, tekenaars en BIM-coördinator. Uw projecten worden in BIM gemodelleerd, waardoor we families van elementen, details en metingen kunnen hergebruiken van het ene dossier naar het andere. De ingenieurs van Optibim komen ondersteunend tussen voor stabiliteit, speciale technieken en PEB (EPB), met dezelfde contactpersonen van de ene operatie naar de andere.
Na elke werf maken we samen met u de balans op: wat heeft gewerkt, wat meer heeft gekost dan voorzien, wat huurders of kopers apprecieerden. Deze feedback voedt rechtstreeks de volgende haalbaarheidsstudie.
Een langdurige samenwerking betekent geen starre verbintenis. Elke opdracht blijft project per project bepaald, met eigen erelonen en een eigen tijdschema. Het verschil is dat we nooit van nul herbeginnen.
Bereidt u een nieuwe aankoop voor of hebt u al meerdere panden te verbouwen in de provincies Namen, Waals-Brabant of Brussel? Neem contact op met STARC in Gembloux om erover te praten. Samen bekijken we het potentieel van uw volgend pand en de manier waarop u uw volgende operaties kunt organiseren.