Een schuur verbouwen tot woning wat de vergunning echt toelaat

Een schuur is een genereus volume, een indrukwekkende dakconstructie en muren met een geschiedenis. Het is ook een vergunningsdossier dat snel ingewikkeld kan worden als het project op een verkeerde basis start. Bij STARC zien we regelmatig eigenaars die hun plan al helemaal uitgetekend hebben voordat ze weten wat het perceel toelaat.

Veelgevraagd erfgoed maar streng gereguleerd

De vraag is heel reëel. Volgens Espace-vie, het Maison de l'urbanisme van Waals-Brabant, zijn de traditionele carrévormige hoeves en andere kleine boerderijen met een woning tegen een schuur aan, in Waals-Brabant bijzonder gegeerd. Dezelfde bron wijst erop dat veel projecten vergeten dat het agrarisch gebied beschermd is en het gebruik ervan strikt afgebakend.

De eerste vraag is dus niet waar u de keuken plaatst. Ze is eenvoudiger: in welke zone van het gewestplan ligt de schuur?

• In woongebied met landelijk karakter is de situatie gunstiger. Volgens Espace-vie is deze zone bebouwbaar en evenwaardig bestemd voor wonen en landbouwbedrijven.
• In agrarisch gebied verandert de logica. Artikel D.II.36 van het Wetboek van Ruimtelijke Ontwikkeling (CoDT) bepaalt dat deze zone enkel constructies en installaties mag bevatten die onmisbaar zijn voor het landbouwbedrijf en voor de huisvesting van landbouwers voor wie landbouw het beroep is.

Veel hoeves liggen over twee zones: het woongedeelte in woongebied, de schuur in agrarisch gebied. Wij controleren dit systematisch op het gewestplan, perceel per perceel, nog voor er één schets gemaakt wordt.

In agrarisch gebied is een afwijking mogelijk maar ze moet verdiend worden

De Waalse Regering heeft dit verduidelijkt in een antwoord aan het Waalse Parlement: eigenaars van een woning, een gebouw of een grond in agrarisch gebied, die geen enkele band hebben met de landbouw, mogen in dat gebied geen woningen of toeristisch logies ontwikkelen. Ze voegt er wel aan toe dat het mogelijk is om af te wijken van het gewestplan.

Deze afwijking kent een precies kader. Ze wordt enkel toegekend als de voorwaarden van het CoDT vervuld zijn (zie in het bijzonder de artikelen D.IV.6 en D.IV.13, of de artikelen D.IV.9 en D.IV.13) en als de stedenbouwkundige omstandigheden, met andere woorden de goede plaatselijke ordening, dit toelaten.

In een column voor La Libre geeft advocate Caroline Delforge aan dat deze weg mogelijk is wanneer het gaat om het vergroten, verbouwen of creëren van een woning binnen een bestaande, vergunde constructie. Ze kan worden ingezet om een schuur in agrarisch gebied om te vormen tot een woning voor andere personen dan de landbouwer. Ze lijkt echter niet toe te laten dat een nieuwe constructie wordt opgericht voor de huisvesting van andere personen dan landbouwers.

Concreet verbouwt u wat er al staat. Afbreken om groter te herbouwen, of een nieuw, los volume toevoegen, is een heel ander verhaal.

Wat de architect controleert bij het voorontwerp

Artikel D.IV.13 van het CoDT vereist dat de afwijking gerechtvaardigd wordt door het project zelf. Volgens een presentatie van de Union des Villes et Communes de Wallonie moet ze onder meer verantwoord worden rekening houdend met de specifieke kenmerken van het project op de precieze plaats waar het gepland is, mag ze de coherente uitvoering van het gewestplan niet in het gedrang brengen en moet ze bijdragen tot de kwaliteit van het landschap. Onze taak bestaat erin dit alles te documenteren voordat het dossier wordt ingediend:

• De juridische situatie. Is de schuur legaal gebouwd, van vóór het gewestplan of met een vergunning? Heeft ze niet-vergunde verbouwingen ondergaan?
• Het aantal woongelegenheden. Voor SPW Territoire is er sprake van woningcreatie wanneer een nieuw geheel ontstaat van een of meerdere ruimtes dat minstens voldoet aan de basisfuncties van wonen, namelijk keuken, badkamer of douchekamer, toilet en slaapkamer. Eén woning of twee, dat is niet dezelfde aanvraag.
• De landbouwomgeving. De toegang voor landbouwvoertuigen, nog actieve bedrijven en mogelijke hinder tellen mee bij de beoordeling van de goede plaatselijke ordening.
• De erfgoedstatus. Een goed dat op de inventaris staat of in een beschermde omtrek ligt, brengt extra beperkingen met zich mee, te controleren bij het Agence wallonne du Patrimoine.
• De werkelijke staat van het gebouw. Metselwerk dat doordrenkt is van vocht of een aangetaste dakconstructie wijzigen het budget, en soms het project zelf.

Dakconstructie licht en openingen de echte keuzes

Eens het kader vastligt, begint het architecturale werk. En dat is net waar de schuur interessant wordt.

• Het licht. Een schuur heeft weinig ramen, en net dat geeft ze karakter. Overal gaten maken, maakt er een banale woning van en verzwakt vaak het dossier. Wij werken eerst met de grote wagenpoorten, de bestaande verluchtingsopeningen en enkele goed geplaatste dakvensters.
• Het volume. Een deel in dubbele hoogte onder de dakconstructie behouden is vaak wat de plek zijn waarde geeft. Overal vloeren toevoegen is duur en doodt de ruimte.
• De dakconstructie. Laat u ze zichtbaar, isoleert u langs buiten of langs binnen? Elke optie heeft gevolgen voor het dak, de daklijsten en het uitzicht. De stabiliteitsdiagnose gebeurt vooraf, samen met ons partner-studiebureau Optibim.
• De materialen. Baksteen, blauwe hardsteen en oude pannen of leien zijn vaak te recupereren. Ze hergebruiken helpt ook om de landschappelijke integratie van het project te verdedigen.

Het EPB-peil (PEB) hangt ook af van uw plankeuze

Dit wordt vaak vergeten: de energieprestatie hangt af van hoe de schuur met de woning verbonden is. Een EPB-document (PEB) van de gemeente Grez-Doiceau geeft deze voorbeelden. Een schuur die aan de woning grenst inrichten als een kamer van het huis, valt onder uitbreiding, terwijl diezelfde schuur inrichten als volwaardige nieuwe woning onder functiewijziging valt.

De procedures en eisen zijn niet dezelfde. Bij functiewijziging moet een vereenvoudigde EPB-aangifte (PEB) bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag gevoegd worden. De eisen evolueren regelmatig. Wij controleren ze dan ook bij SPW Énergie op het moment dat we de gebouwschil ontwerpen.

Onze aanpak bij STARC

Voor een schuur volgen wij een stapsgewijze aanpak. Zo kunt u het project stopzetten of bijsturen voordat u te veel geïnvesteerd heeft:

• Een nauwkeurige opmeting. De 3D-scanners van BimBot leveren een getrouw model van de muren, de niveaus en de dakconstructie, zelfs wanneer niets haaks is.
• Een haalbaarheidsnota. Zone op het gewestplan, juridische situatie, erfgoedbeperkingen, mogelijke afwijkingspistes en eerste budgettaire grootteordes.
• Een onderbouwde schets. Deze toont hoe het project het gebouw en het landschap respecteert, wat rechtstreeks dient om de afwijking te verdedigen.
• Vooroverleg met de administratie. Het CoDT heeft de 'projectvergadering' in het leven geroepen. Naargelang het geval kan een stedenbouwkundig attest nr. 2 ook helpen om de grote keuzes vast te leggen voordat de volledige studies van start gaan.
• De stedenbouwkundige vergunning, en vervolgens de uitvoering. Het dossier is coherent, zonder verrassingen op het vlak van stabiliteit of EPB (PEB).

Overweegt u een hoeve te kopen, maak deze analyse dan voordat u de compromis ondertekent. Net daar is ze meestal het nuttigst.

Laten we over uw schuur praten

Bent u eigenaar van een schuur of kleine hoeve, of twijfelt u over een aankoop in de provincie Namen, in Waals-Brabant of elders in Wallonië? Stuur ons de locatie en enkele foto's. Wij vertellen u eerlijk wat realistisch lijkt, en via welke stappen u er een woning van kunt maken.

Frédéric Odent, administrateur van STARC