Transformer une grange en logement ce que le permis autorise vraiment

Une grange, c'est un volume généreux, une charpente qui impressionne et des murs qui ont une histoire. C'est aussi un dossier de permis qui peut se compliquer vite si le projet démarre sur une mauvaise base. Chez STARC, nous voyons régulièrement des propriétaires qui ont déjà rêvé leur plan avant de savoir ce que la parcelle autorise.

Un patrimoine très recherché mais encadré

La demande est bien réelle. Selon Espace-vie, la Maison de l'urbanisme du Brabant wallon, en Brabant wallon, les fermes en carré traditionnelles et autres fermettes composées d'une habitation adossée à une grange sont particulièrement prisées. La même source rappelle que beaucoup de projets oublient que la zone agricole est protégée et son usage cadenassé.

La première question n'est donc pas de savoir où placer la cuisine. Elle est plus simple : dans quelle zone du plan de secteur la grange se trouve-t-elle ?

• En zone d'habitat à caractère rural, la situation est plus favorable. D'après Espace-vie, cette zone est urbanisable et destinée de manière égale à la résidence et aux exploitations agricoles.
• En zone agricole, on change de logique. L'article D.II.36 du Code du Développement territorial (CoDT) prévoit que cette zone ne peut comporter que les constructions et installations indispensables à l'exploitation et le logement des exploitants dont l'agriculture constitue la profession.

Beaucoup de fermes sont à cheval sur deux zones : le corps de logis en zone d'habitat, la grange en zone agricole. Nous vérifions systématiquement ce point sur le plan de secteur, à la parcelle, avant tout croquis.

En zone agricole la dérogation est possible mais elle se mérite

Le Gouvernement wallon l'a précisé dans une réponse au Parlement de Wallonie : les propriétaires d'une maison, d'un bâtiment ou d'un terrain en zone agricole, et qui n'ont aucun lien avec l'agriculture, ne peuvent pas développer du logement ou de l'hébergement touristique en zone agricole. Il ajoute toutefois qu'il est toutefois possible de déroger au plan de secteur.

Cette dérogation a un cadre précis. La dérogation ne sera octroyée que si les conditions imposées par le CoDT sont remplies (voir en particulier les articles D.IV.6 et D.IV.13, ou les articles D.IV.9 et D.IV.13) et si les circonstances urbanistiques, c'est-à-dire le bon aménagement des lieux, le permettent.

Dans une chronique publiée par La Libre, l'avocate Caroline Delforge indique que cette voie est envisageable lorsqu'il s'agit d'agrandir, de transformer ou de créer un logement au sein d'une construction existante qui a été autorisée. Elle peut être mobilisée pour transformer une grange située en zone agricole en habitation destinée au logement de personnes autres que l'exploitant agricole. Par contre, elle ne semble pas permettre l'implantation d'une nouvelle construction destinée au logement de personnes autres que des exploitants.

Concrètement, on transforme ce qui existe déjà. Démolir pour reconstruire plus grand, ou ajouter un nouveau volume indépendant, c'est une tout autre histoire.

Ce que l'architecte vérifie à l'avant-projet

L'article D.IV.13 du CoDT demande que la dérogation soit justifiée par le projet lui-même. Selon une présentation de l'Union des Villes et Communes de Wallonie, elle doit notamment être justifiées compte tenu des spécificités du projet au regard du lieu précis où celui-ci est envisagé, ne pas compromettre la mise en œuvre cohérente du plan de secteur et contribuer à la qualité des paysages. Notre travail consiste à documenter tout cela avant le dépôt du dossier :

• La situation de droit. La grange a-t-elle été construite légalement, avant le plan de secteur ou avec un permis ? A-t-elle subi des transformations non autorisées ?
• Le nombre de logements. Pour le SPW Territoire, il y a création de logement quand on crée un nouvel ensemble composé d'une ou de plusieurs pièces, répondant au minimum aux fonctions de base de l'habitat à savoir cuisine, salle de bain ou salle d'eau, wc, chambre. Un logement ou deux, ce n'est pas la même demande.
• Le voisinage agricole. Les accès des engins, les exploitations encore actives et les nuisances possibles comptent dans l'appréciation du bon aménagement des lieux.
• Le statut patrimonial. Un bien repris à l'inventaire ou situé dans un périmètre protégé implique des contraintes en plus, à vérifier auprès de l'Agence wallonne du Patrimoine.
• L'état réel du bâti. Des maçonneries saturées d'humidité ou une charpente attaquée changent le budget, et parfois le projet.

Charpente lumière et ouvertures les vrais arbitrages

Une fois le cadre posé, le travail d'architecture commence. Et c'est là que la grange devient intéressante.

• La lumière. Une grange a peu de fenêtres, et c'est ce qui fait son caractère. Percer partout la transforme en maison banale et fragilise souvent le dossier. Nous travaillons d'abord avec les grandes portes charretières, les fentes d'aération existantes et quelques fenêtres de toit bien placées.
• Le volume. Garder une partie en double hauteur sous la charpente, c'est souvent ce qui donne sa valeur au lieu. Ajouter des planchers partout coûte cher et éteint l'espace.
• La charpente. Faut-il la laisser visible, l'isoler par l'extérieur ou par l'intérieur ? Chaque option a des conséquences sur la toiture, les rives et l'aspect extérieur. Le diagnostic de stabilité se fait en amont, avec notre bureau d'études partenaire Optibim.
• Les matières. Brique, pierre bleue et tuiles ou ardoises anciennes se récupèrent souvent. Les réemployer aide aussi à défendre l'intégration paysagère du projet.

Le PEB dépend aussi de votre choix de plan

On l'oublie souvent : la performance énergétique dépend de la façon dont la grange est rattachée à la maison. Un document PEB de la commune de Grez-Doiceau donne ces exemples. Aménager une grange attenante à l'habitation en une pièce de la maison relève de l'extension, alors qu'aménager cette grange en nouveau logement complet relève du changement d'affectation.

Les procédures et les exigences ne sont pas les mêmes. Dans les cas de changement d'affectation, une déclaration PEB simplifiée est à joindre à la demande de permis d'urbanisme. Les exigences évoluent régulièrement. Nous les vérifions donc auprès du SPW Énergie au moment de concevoir l'enveloppe.

Notre méthode chez STARC

Pour une grange, nous suivons une démarche en étapes. Vous pouvez ainsi vous arrêter ou réorienter le projet avant d'avoir trop investi :

• Un relevé précis. Les scanners 3D de BimBot donnent un modèle fidèle des murs, des niveaux et de la charpente, même quand rien n'est d'équerre.
• Une note de faisabilité. Zone au plan de secteur, situation de droit, contraintes patrimoniales, voies de dérogation possibles et premiers ordres de grandeur budgétaires.
• Une esquisse argumentée. Elle montre comment le projet respecte le bâtiment et le paysage, ce qui sert directement à défendre la dérogation.
• Un dialogue en amont avec l'administration. Le CoDT a créé la « réunion de projet ». Selon les cas, un certificat d'urbanisme n° 2 permet aussi de sécuriser les grandes options avant d'engager les études complètes.
• Le permis d'urbanisme, puis l'exécution. Le dossier est cohérent, sans surprise sur la stabilité ni sur le PEB.

Si vous envisagez d'acheter une ferme, faites cette analyse avant de signer le compromis. C'est souvent là qu'elle est le plus utile.

Parlons de votre grange

Vous êtes propriétaire d'une grange ou d'une fermette, ou vous hésitez sur un achat en province de Namur, en Brabant wallon ou ailleurs en Wallonie ? Envoyez-nous la localisation et quelques photos. Nous vous dirons franchement ce qui semble réaliste, et par quelles étapes passer pour en faire un logement.

Frédéric Odent, administrateur de STARC