In 2026 maakt de Belgische markt een duidelijk onderscheid tussen goed ontworpen panden en de rest. Compactheid, oriëntatie en bouwkundige keuzes zijn hefbomen waarover de investeerder al vanaf de schets controle heeft. Zo gebruikt STARC ze om de waarde van een project te beschermen.
Een opbrengsteigendom of een vastgoedproject wordt beoordeeld op cijfers: huurprijs, bezettingsgraad, verkoopprijs. Die cijfers worden grotendeels al bepaald vóór de start van de werf, op het moment waarop het volume wordt getekend, de leefruimtes worden geplaatst en de materialen worden gekozen. Dit zijn de ontwerpbeslissingen die echt wegen op de waarde van een pand, en hoe wij ze bij STARC aanpakken.
Wat de markt van 2026 beloont
De markt is weer aangetrokken, maar selecteert strenger. Volgens de Notarisbarometer (Fednot) van april 2026 bedraagt de gemiddelde prijs van een huis in het eerste kwartaal 359.965 euro op Belgisch niveau. Een gematigde stijging dus, die niet elk pand op dezelfde manier ten goede komt. Voor G-Home is een van de vaststellingen van het jaar kort samengevat: de EPB-score (PEB) beïnvloedt sterk de uiteindelijke waarde van een pand.
Transactiestudies bevestigen dit. Volgens een analyse van Immoweb kost een huis met EPB-label A in Wallonië gemiddeld 12% meer dan een referentiewoning met label D. Bij appartementen loopt dat verschil zelfs op tot 14,1%. Omgekeerd krijgen panden met label G gemiddeld 8,3% minderwaarde. In Brussel wordt een huis met label B gemiddeld 12,2% duurder verkocht dan een pand met label D, terwijl een huis met label G een minderwaarde van 6,6% ondergaat.
Voor een investeerder moeten die cijfers gelezen worden als het resultaat van een coherent geheel: een compact, goed georiënteerd en degelijk gebouwd pand. Het EPB-label is daar slechts de zichtbare vertaling van.
Compactheid, de eerste hefboom voor waarde
Compactheid is de verhouding tussen de oppervlakte van de wanden die in contact staan met de buitenlucht en het verwarmde volume. Hoe eenvoudiger een volume, hoe minder energieverlies en hoe lager de bouwkosten.
Concreet, voor een project met appartementen of gegroepeerde woningen:
- een eenvoudig volume, met weinig uitsprongen, vermindert koudebruggen en kostbare uitvoeringsdetails;
- gemeenschappelijke muren en gestapelde woningen beperken het warmteverlies via de gevels sterk;
- elke hoek, elk dakvenster of elk overkragend terras verhoogt het uitvoeringsbudget, voor een huurwaarde die vaak marginaal is.
Compactheid heeft ook betrekking op het plan. Een efficiënt plan beperkt de gemeenschappelijke circulatieruimtes en vergroot de netto verkoopbare of verhuurbare oppervlakte. Bij een gebouw met meerdere verdiepingen vertalen enkele vierkante meters gewonnen gang per verdieping zich rechtstreeks in de balans van het project.
De valkuil om te vermijden: alle architectuur opofferen aan compactheid. Een blok zonder reliëf verhuurt moeilijk. Onze taak bestaat erin het evenwicht te vinden, door het architecturale gebaar te concentreren waar het waargenomen waarde creëert (inkom, leefruimte, opening naar de tuin) en de rest eenvoudig te houden.
Oriëntatie en licht, wat sneller verhuurt
Leegstand kost geld, en treft in de eerste plaats donkere of oververhitte woningen. De oriëntatie wordt bepaald bij de inplanting en is daarna bijna onmogelijk nog te corrigeren.
De principes die wij toepassen:
- leefruimtes op het zuiden of zuidwesten plaatsen, slaapkamers op het oosten, nutsruimtes en circulatiezones op het noorden;
- de voorkeur geven aan doorzon- of hoekappartementen, die twee oriëntaties en natuurlijke ventilatie bieden;
- enkel noordgerichte woningen vermijden, die het moeilijkst te verhuren en te verkopen zijn;
- al vanaf de schets zonwering voorzien voor de westgevels (overstekken, zonneschermen, buitenzonwering), want oververhitting in de zomer wordt een echt keuzecriterium voor huurders.
Eén goed geplaatst raam is beter dan drie slecht georiënteerde ramen. Het brengt licht binnen, beperkt de verwarmingsbehoefte en voorkomt dat er later airconditioning moet worden geïnstalleerd, wat de kosten zou verzwaren.
Bouwkundige keuzes die goed verouderen
De waarde bij wederverkoop hangt af van de staat van het pand over vijftien of twintig jaar. Sommige keuzes verouderen beter dan andere.
Wij raden aan om voorrang te geven aan de schil boven de technische installaties. Ruime isolatie, performante raamkaders en een goede luchtdichtheid gaan de hele levensduur van het gebouw mee. Een warmtepomp of zonnepanelen kunnen vervangen worden, muren niet.
Wat materialen betreft, hebben baksteen, blauwe hardsteen, leisteen of goed gedetailleerd hout hun waarde bewezen in Wallonië en Brussel. Ze vergen weinig onderhoud, passen gemakkelijk in de lokale stedenbouwkundige context en stellen kopers gerust.
Tot slot beschermt flexibiliteit de investering. Een structuur met kolommen en vloerplaten, toegankelijke technische kokers en niet-dragende wanden maken het mogelijk om twee studio's samen te voegen tot een gezinsappartement, of omgekeerd, naargelang de markt. Dat zien we bij de omvorming van kantoren tot woningen: de gebouwen die zich het best laten transformeren, zijn die welke eenvoudig zijn ontworpen.
Een regelgeving die in dezelfde richting duwt
Het regionale kader wordt strenger, en een pand dat vandaag wordt ontworpen, moet daarmee rekening houden om zijn waarde te behouden.
In Wallonië geldt voor nieuwbouw sinds 1 januari 2026: geen stookolie- of kolenketel meer, minstens 35% hernieuwbare energie. Sinds september 2026 bevat het EPB-certificaat (PEB) van bestaande woningen een renovatietraject naar label A, wat het verschil tussen performante panden en energieverslinders nog duidelijker maakt voor kopers. Wat de renovatieplicht voor kopers betreft, keurde de Waalse regering in december 2025 een ontwerp goed dat bepaalt dat de koper bij een aankoop vanaf 2028 vijf jaar de tijd krijgt om minstens label D te behalen, al moet dat tijdschema nog door de wetgeving worden bevestigd.
In Brussel ligt het traject al vast. Volgens de Stad Brussel moet elke woning tegen 2033 minstens de EPB-doelstelling 275 (PEB, niet meer dan 275 kWh/m²/jaar) halen, oftewel energieklasse E. Het EPB-label speelt ook een rol bij de huurinkomsten: voor woningen met EPB-label E, F of G die worden verhuurd via een huurovereenkomst van vóór 14 oktober 2022, vermindert een correctiefactor het bedrag van de huurverhoging.
De les voor een investeerder is eenvoudig: een pand dat vanaf het begin een zeer goed prestatieniveau nastreeft, zal geen last hebben van deze deadlines. Een pand dat ontworpen is op het wettelijke minimum, loopt daarentegen het risico te moeten worden gerenoveerd nog voordat het is afgeschreven.
Hoe wij waarde al vanaf de schets integreren
Bij STARC pakken we deze vraagstukken aan nog vóór het eerste detailplan. Onze typische aanpak voor een investeerder, een promotor of een bouwer van sleutel-op-de-deur-projecten:
- siteanalyse: bezonning, zichten, gemene muren, stedenbouwkundige beperkingen van het CoDT (Waals wetboek ruimtelijke ontwikkeling) of de toepasselijke Brusselse verordening;
- vergelijking van twee of drie scenario's voor inplanting en volume, met hun gevolgen voor de netto-oppervlakte, de oriëntatie van de woningen en de kostprijs;
- EPB-simulatie (PEB) al tijdens het voorontwerp, met de steun van de ingenieurs van Optibim, om het haalbare niveau te controleren zonder de technische installaties te overdimensioneren;
- BIM-model om de hoeveelheden betrouwbaar te maken, verrassingen op de werf te beperken en het budget te bewaken;
- materiaalkeuze op basis van duurzaamheid, onderhoud en de aanvaarding ervan door kopers en huurders in de sector.
Deze methode kost niet meer. Ze verlegt gewoon de inspanning naar het moment waarop elke beslissing het meeste effect heeft tegen de laagste kost.
Hebt u een terrein, een gebouw om te herbestemmen of een woonproject in voorbereiding? Wij analyseren graag samen met u het potentieel, vergelijken enkele scenario's en becijferen hun impact op uw project. Neem contact op met het team van STARC in Gembloux om uw project te bespreken.
Roxane de Quirini, STARC