En 2026, le marché belge fait clairement la différence entre les biens bien conçus et les autres. Compacité, orientation et choix constructifs sont des leviers que l'investisseur maîtrise dès l'esquisse. Voici comment STARC les utilise pour protéger la valeur d'un projet.
Un immeuble de rapport ou une promotion se juge sur des chiffres : loyer, taux d'occupation, prix de sortie. Ces chiffres se jouent en grande partie bien avant le chantier, au moment où l'on dessine le volume, où l'on place les séjours et où l'on choisit les matériaux. Voici les décisions de conception qui pèsent vraiment sur la valeur d'un bien, et la manière dont nous les traitons chez STARC.
Ce que le marché 2026 récompense
Le marché est reparti, mais il trie davantage. D'après le Baromètre des notaires (Fednot) publié en avril 2026, le prix moyen d'une maison atteint 359.965 euros au premier trimestre au niveau belge. Une hausse modérée donc, qui ne profite pas à tous les biens de la même façon. Pour G-Home, l'un des constats de l'année tient en une phrase : le score PEB influence fortement la valeur finale d'un bien.
Les études de transactions le confirment. Selon une analyse d'Immoweb, en Wallonie, une maison de classe A coûte en moyenne 12 % de plus qu'une référence D. Pour les appartements, l'écart grimpe même à 14,1 %. Dans l'autre sens, les biens notés G subissent une décote moyenne de 8,3 %. À Bruxelles, une maison classée B se vend en moyenne 12,2 % plus cher qu'un bien classé D, tandis qu'une maison classée G subit une décote de 6,6 %.
Pour un investisseur, il faut lire ces chiffres comme le résultat d'un ensemble cohérent : un bâtiment compact, bien orienté, bien construit. Le label PEB n'en est que la traduction visible.
La compacité, premier levier de valeur
La compacité, c'est le rapport entre la surface des parois qui touchent l'extérieur et le volume chauffé. Plus un volume est simple, moins il perd d'énergie, et moins il coûte à construire.
Concrètement, sur un projet d'appartements ou de maisons groupées :
- un volume simple, avec peu de décrochements, réduit les ponts thermiques et les détails coûteux à exécuter ;
- la mitoyenneté et la superposition des logements diminuent fortement les parois déperditives ;
- chaque angle, chaque lucarne ou chaque terrasse en porte à faux ajoute du budget de mise en oeuvre, pour une valeur locative souvent marginale.
La compacité concerne aussi le plan. Un plan efficace réduit les circulations communes et augmente la surface nette vendable ou louable. Sur un immeuble de plusieurs niveaux, quelques mètres carrés de couloir gagnés par étage se retrouvent directement dans le bilan de l'opération.
Le piège à éviter : sacrifier toute l'architecture à la compacité. Un bloc sans relief se loue mal. Notre travail consiste à trouver l'équilibre, en concentrant le geste architectural là où il crée de la valeur perçue (entrée, séjour, ouverture vers le jardin) et en gardant le reste simple.
Orientation et lumière, ce qui se loue plus vite
La vacance locative coûte cher, et elle frappe d'abord les logements sombres ou surchauffés. L'orientation se décide au moment de l'implantation, et elle est ensuite presque impossible à corriger.
Les principes que nous appliquons :
- placer les séjours au sud ou au sud-ouest, les chambres à l'est, les locaux de service et les circulations au nord ;
- privilégier les appartements traversants ou d'angle, qui offrent deux orientations et une ventilation naturelle ;
- éviter les logements mono-orientés au nord, les plus difficiles à louer et à revendre ;
- prévoir dès l'esquisse les protections solaires des façades ouest (débords, brise-soleil, stores extérieurs), car la surchauffe estivale devient un vrai critère de choix pour les locataires.
Une baie bien placée vaut mieux que trois baies mal orientées. Elle apporte la lumière, limite les besoins de chauffage et évite d'installer plus tard une climatisation qui alourdirait les charges.
Des choix constructifs qui vieillissent bien
La valeur à la revente dépend de l'état du bien dans quinze ou vingt ans. Certains choix vieillissent mieux que d'autres.
Nous recommandons de mettre la priorité sur l'enveloppe plutôt que sur les équipements. Une isolation généreuse, des châssis performants et une bonne étanchéité à l'air dureront toute la vie du bâtiment. Une pompe à chaleur ou des panneaux photovoltaïques se remplacent, les murs non.
Côté matériaux, la brique de terre cuite, la pierre bleue, l'ardoise ou le bois bien détaillé ont fait leurs preuves en Wallonie et à Bruxelles. Ils demandent peu d'entretien, s'intègrent facilement dans les contextes urbanistiques locaux et rassurent les acquéreurs.
Enfin, la flexibilité protège l'investissement. Une structure poteaux et dalles, des gaines techniques accessibles et des cloisons non porteuses permettent de regrouper deux studios en un appartement familial, ou l'inverse, au gré du marché. Nous le constatons dans les reconversions de bureaux en logements : les bâtiments qui se transforment le mieux sont ceux qui ont été conçus simplement.
Une réglementation qui pousse dans le même sens
Le cadre régional va vers plus d'exigence, et un bien conçu aujourd'hui doit en tenir compte pour garder sa valeur.
En Wallonie, pour les constructions neuves, depuis le 1er janvier 2026 : plus de chaudière mazout ou charbon, 35 % d'énergie renouvelable minimum. Depuis septembre 2026, le certificat PEB des logements existants intègre un parcours de rénovation vers le label A, ce qui rend l'écart entre biens performants et passoires encore plus lisible pour les acquéreurs. Quant à l'obligation de rénovation pour les acheteurs, le gouvernement wallon a approuvé en décembre 2025 un projet qui prévoit que, pour un achat à partir de 2028, l'acheteur dispose de cinq ans pour atteindre au minimum le label D, mais ce calendrier doit encore être confirmé par la législation.
À Bruxelles, la trajectoire est déjà fixée. Selon la Ville de Bruxelles, d'ici 2033, chaque logement devra atteindre au minimum l'objectif PEB 275 (ne pas dépasser 275 kWh/m²/an), soit la classe énergétique E. Le PEB joue aussi sur les revenus locatifs : pour les logements classés PEB E, F ou G loués via un bail antérieur au 14 octobre 2022, un facteur de correction réduit le montant de l'augmentation.
La leçon pour un investisseur est simple : un bien qui vise d'emblée un très bon niveau de performance ne subira pas ces échéances. Un bien conçu au minimum légal risque, lui, de devoir être rénové avant d'avoir été amorti.
Comment nous intégrons la valeur dès l'esquisse
Chez STARC, nous abordons ces questions avant même le premier plan détaillé. Notre démarche type pour un investisseur, un promoteur ou un constructeur clé sur porte :
- analyse du site : ensoleillement, vues, mitoyennetés, contraintes urbanistiques du CoDT ou du règlement bruxellois applicable ;
- comparaison de deux ou trois scénarios d'implantation et de volumétrie, avec leurs conséquences sur la surface nette, l'orientation des logements et le coût ;
- simulation PEB dès l'avant-projet, avec l'appui des ingénieurs d'Optibim, pour vérifier le niveau atteignable sans surdimensionner les équipements ;
- maquette BIM pour fiabiliser les quantités, limiter les surprises de chantier et tenir le budget ;
- choix des matériaux en fonction de leur durabilité, de leur entretien et de leur acceptation par les acquéreurs et les locataires du secteur.
Cette méthode ne coûte pas plus cher. Elle déplace simplement l'effort vers le moment où chaque décision a le plus d'effet et le moins de coût.
Vous avez un terrain, un immeuble à reconvertir ou un programme de logements en préparation ? Nous pouvons analyser avec vous son potentiel, comparer quelques scénarios et chiffrer leur impact sur votre opération. Contactez l'équipe de STARC à Gembloux pour en parler autour de votre projet.
Roxane de Quirini, STARC