Leegstaande kantoren ombouwen tot woningen die verkopen

Aan de ene kant lege kantoorverdiepingen, aan de andere kant een vraag naar woningen die niet afneemt. Voor een investeerder of promotor kan het ombouwen van kantoren tot woningen een mooie operatie zijn. Het kan evengoed een financieel drama worden als de haalbaarheid niet vóór de aankoop werd getest. Zo pakken wij deze projecten aan bij STARC.

Een reëel maar zeer ongelijk reservoir

Die vaststelling werd in januari nog eens onder de aandacht gebracht door Melodie Geurts en Kristiaan Borret, namens de Groep van Vrijdag (Groupe du Vendredi), in een opiniestuk gepubliceerd door Architectura. Het fenomeen beperkt zich geenszins tot de hoofdstad: ook Wallonië telt bijna een miljoen m² leegstaande kantoren. In Brussel stond in 2022 meer dan een miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg, waarvan minstens 20% potentieel omvormbaar is tot woningen. Sinds 1997 werd al 1,7 miljoen m² herbestemd, een bewijs dat de ombouw technisch haalbaar is.

Marktwaarnemers gaan in dezelfde richting. Volgens het kantoor Latour & Petit zal de geleidelijke omvorming van kantoren tot woningen of gemengde projecten bijdragen tot de evolutie van het vastgoedaanbod.

Maar er is ook een keerzijde aan dat cijfer. Volgens een analyse van perspective.brussels kan 80% van de leegstaande kantoren niet worden omgebouwd tot woningen. En de investering is vaak zwaar, om architecturale redenen, zoals de "plateau"-constructies die een grondige verbouwing vergen. Alles hangt dus af van de selectie van het gebouw. Net daar laat een architect u tijd en geld winnen.

Een kantoorverdieping lezen als toekomstige woning

Een kantoorgebouw is niet ontworpen om erin te slapen. Voor we het over de prijs hebben, bekijken we vijf zaken.

• De diepte van de verdieping. Dit is het eerste criterium. Deze gebouwen zijn vaak ontworpen als vrije vloeroppervlaktes van enkele honderden vierkante meter, en hun grote diepte maakt het moeilijk om woningen te creëren die voldoen aan de minimumvereisten inzake daglicht en ventilatie. Een ondiepe verdieping, verlicht langs twee zijden, maakt doorzonappartementen mogelijk. Een zeer diepe verdieping verplicht ertoe om functies zonder raam (bergingen, badkamers, circulatieruimtes) centraal onder te brengen, of een patio uit te graven.
• Het gevel- en structuurraster. Kantoren volgen een regelmatig raster van schrijnwerk en kolommen. Dat bepaalt waar de scheidingswanden tussen slaapkamers en leefruimtes kunnen komen. Een te nauw of te breed raster kan in elke woning vierkante meters doen verliezen.
• De verdiepingshoogte. De valse vloeren en verlaagde plafonds van kantoren laten vaak een hoogtereserve na. Dat is een troef om de nieuwe afvoeren en ventilatie door te trekken zonder de plafonds te veel te verlagen.
• De technische kern. Een kantoorgebouw is opgebouwd rond een centrale kern met liften, trappenhuizen en, vooral, een dicht net van technische kokers. Dat net is structureel slecht geschikt voor de verdeling naar een veelvoud aan individuele woningen. Er moeten dus nieuwe, goed geplaatste verticale kokers worden voorzien.
• De gebouwschil. Gordijngevels, slecht geïsoleerde gevels, originele platte daken: de staat van de gebouwschil weegt zwaar door op het budget en op het uiteindelijke energieprestatieniveau.

De regels die het plan bepalen

In Wallonië verloopt de operatie via een stedenbouwkundige vergunning (permis d'urbanisme). Zoals SPW Territoire eraan herinnert, onderwerpt het CoDT (Wetboek van Ruimtelijke Ontwikkeling) volgende handelingen aan een vergunning: het verbouwen van een bestaande constructie (behalve eenvoudige onderhoudswerken); het creëren van een nieuwe woning in een bestaande constructie. Ook de wijziging van de bestemming van een goed valt onder artikel D.IV.4 van het CoDT. Vervolgens moet worden nagegaan wat het gewestplan (plan de secteur), de eventuele gemeentelijke richtlijnen en het gemeentelijk ontwikkelingsschema toelaten.

De bewoonbaarheidsnormen bepalen vervolgens elke woning. Het besluit van de Waalse Regering van 30 augustus 2007 legt de minimale gezondheidscriteria vast. Het Waals Parlement herinnerde eraan: de minimale bewoonbare oppervlakte van een woning bedraagt 15 m² voor een alleenstaande; 28 m² voor een huishouden van twee personen; 33 m² voor een huishouden van drie personen. Voor woningen die ontstaan door herstructurering of opdeling van een gebouw voorziet datzelfde besluit strengere eisen, waaronder een bewoonbare oppervlakte van minstens 24 m². Deze minima volstaan niet om te verkopen. Ze geven enkel de ondergrens aan waaronder u niet mag zakken.

Daar komen de EPB-eisen (PEB) bovenop die gelden voor ingrijpende renovaties en bestemmingswijzigingen, de brandveiligheid (compartimentering, evacuatie), de akoestiek tussen woningen, de toegankelijkheid en vaak ook gemeentelijke vereisten inzake parkeren en fietsenstallingen. Elk van deze randvoorwaarden vertaalt zich rechtstreeks in het plan. Daarom integreren wij ze al vanaf de eerste schets, met de steun van studiebureau Optibim voor stabiliteit, speciale technieken en EPB.

De haalbaarheid becijferen vóór u investeert

Ons advies is eenvoudig: onderteken de compromis niet voordat u een testplan hebt gezien. Dit is de methode die wij volgen.

1. Nauwkeurige opmeting van de bestaande toestand. Een 3D-scan (uitgevoerd door BimBot, het merk van Optibim) levert binnen enkele dagen de werkelijke hoogtes, het raster en de niveaus op. Geen bij benadering gemaakte archiefplannen meer.
2. Stedenbouwkundige analyse. Bestemming volgens het gewestplan, gemeentelijke randvoorwaarden, het aantal woningen dat redelijkerwijs te verdedigen valt.
3. Testplan per niveau. Wij tekenen een echte verdeling van de woningen, met verkoopbare oppervlaktes, voor een of twee typeverdiepingen.
4. Oppervlakterendement. Bij een ombouw moet u er rekening mee houden dat u vierkante meters verliest. Een Franse specialist in de sector, Novaxia, vat de grootteorde samen: voor 1 m² kantoor dat wordt omgebouwd tot woning, wordt 0,8 m² woonoppervlakte gecreëerd. Elk gebouw heeft zijn eigen verhouding. Die bepaalt of de balans al dan niet sluit.
5. Budget per post. Binnenafbraak, eventuele asbestverwijdering, gebouwschil, technieken, afwerkingen, erelonen, belastingen. Wij geven een vork aan, met de risicovolle posten duidelijk in kaart gebracht.
6. Toetsing aan de verkoopprijs. De totale kost herleid naar de verkoopbare m² wordt vergeleken met de prijzen die in de buurt gangbaar zijn.

Als de balans niet klopt, is het beter dat nu al te weten. Als het gebouw veelbelovend is, dient het testplan als stevige basis voor het voorontwerp en voor de gesprekken met de gemeente.

Wat deze woningen verkoopbaar maakt

Een woning die uit kantoren is ontstaan, verkoopt goed wanneer u haar verleden laat vergeten, of net wanneer u er slim gebruik van maakt.

• Eerst en vooral het licht. De grote raampartijen van kantoren worden een verkoopargument als de leefruimtes aan de gevelzijde liggen.
• Buitenruimtes. Teruggetrokken dakterrassen, in de gevel uitgesneden loggia's, aangebouwde balkons: een appartement zonder buitenruimte verkoopt vandaag moeilijker.
• Een gevarieerde typologie. Studio's, twee- en driekamerappartementen laten toe om verschillende kopers aan te spreken en het commercieel risico te beperken.
• Verzorgde gemeenschappelijke delen. Inkomhal, fietsenberging, kelders: zij bepalen de eerste indruk.
• Een geloofwaardige energieprestatie. Kopers, en hun bankiers, bekijken het EPB-certificaat (PEB) van nabij.

Ook het koperspubliek telt mee. In 2026 weegt, op het vlak van de federale fiscaliteit, de afschaffing van de aftrek van leningsinteresten voor tweede verblijven en investeringsgoederen door op de berekening van particuliere investeerders. Reden te meer om woningen te ontwerpen die ook eigenaar-bewoners aanspreken.

Erover praten met ons

Heeft u een kantoorgebouw op het oog in Wallonië of Brussel, of bezit u er een dat geen huurder meer vindt? Wij kunnen een opmeting en een testplan maken om, voor u zich ergens toe verbindt, na te gaan hoeveel woningen het gebouw kan herbergen en tegen welke kost. Neem contact op met STARC in Gembloux om dit te bespreken.

Frédéric Odent, bestuurder van STARC