Vous achetez, transformez et revendez ou louez plusieurs biens en Wallonie ou à Bruxelles. Confier ces opérations au même architecte accélère les faisabilités, harmonise les choix techniques et prépare mieux chaque permis.
Les prix d'achat wallons attirent des investisseurs qui ne s'arrêtent pas à un seul bien. Après la deuxième ou la troisième opération, une question revient souvent : faut-il chaque fois chercher un nouvel architecte, ou confier tous ses projets au même bureau ? Voici ce que nous voyons chez STARC quand un investisseur nous confie plusieurs opérations à la suite.
Un marché wallon qui pousse à enchaîner les projets
La Wallonie reste la région la plus accessible du pays. Selon le dernier Baromètre immobilier de la Fédération du Notariat (Fednot), en Wallonie, une maison coûte en moyenne 270 239 € et un appartement 216 239 €, alors qu'il faut compter en moyenne 360 613 € pour une maison et 287 616 € pour un appartement au niveau belge. Les écarts entre provinces restent importants : au premier semestre 2026, une maison coûtait en moyenne 471 945 € dans le Brabant wallon et 268 222 € dans la province de Namur.
Le contexte se resserre pourtant. En Wallonie, la baisse du nombre de ventes s'est élevée à -5,1 % au troisième trimestre, et le notariat l'attribue surtout à un crédit plus cher. Pour l'investisseur, cela veut dire une chose : la marge se fait de moins en moins à l'achat, et de plus en plus dans la qualité de la transformation. Les frais d'entrée pèsent aussi : pour un bien d'investissement, les droits d'enregistrement sont identiques : 12,5 % dans les deux Régions, Wallonie et Bruxelles. Chaque erreur de conception coûte donc plus cher qu'avant.
La première opération sert de fondation
Sur un premier projet, l'architecte apprend à vous connaître. Votre public locataire ou acheteur. Votre niveau de finition. Votre tolérance au risque. Votre façon de financer et votre calendrier.
Ce travail de calage prend du temps. Si vous changez d'architecte à chaque bien, vous le refaites à chaque fois, et vous le payez à chaque fois, en honoraires comme en semaines perdues. Avec un architecte attitré, cette base est acquise. La deuxième opération démarre là où la première s'est arrêtée.
Concrètement, nous gardons pour chaque investisseur une trace de ses choix :
- typologies de logements qui se louent ou se vendent bien dans ses secteurs (studio, une chambre, duplex avec jardin) ;
- surfaces cibles par logement et standards de finition ;
- budget de travaux au mètre carré observé sur les chantiers précédents ;
- points de friction rencontrés avec les entreprises ou les administrations.
Des études de faisabilité plus rapides
Un investisseur qui enchaîne les projets doit souvent se décider vite : une offre à remettre en quelques jours, un compromis à signer sous condition. C'est là qu'un architecte qui vous connaît fait la différence.
Avant l'achat, nous pouvons vous dire en peu de temps :
- combien de logements le bâtiment peut raisonnablement accueillir, compte tenu des volumes, de la lumière et des accès ;
- si la division demandera un permis, et avec quel niveau de complexité ;
- les grandes lignes du budget de transformation, à partir de vos chantiers précédents plutôt que de ratios théoriques ;
- les points qui méritent une vérification sur place (structure, humidité, toiture, mitoyennetés).
Quand le bien le justifie, un relevé par scanner 3D réalisé par BimBot, la marque de notre bureau d'études partenaire Optibim, donne une base de plans fiable dès les premiers jours. Vous ne découvrez pas en cours d'étude qu'une travée est plus étroite que prévu.
Le gain n'est pas seulement la vitesse. C'est la qualité de la décision. Une faisabilité bien faite vous évite surtout d'acheter un bien dont le potentiel a été surestimé.
Une cohérence technique d'un chantier à l'autre
D'une opération à l'autre, un investisseur a tout intérêt à standardiser ce qui peut l'être. Pas pour produire des logements identiques, mais pour fiabiliser les coûts et l'entretien.
Avec un architecte attitré, nous pouvons construire avec vous un socle commun :
- des détails constructifs éprouvés pour l'isolation par l'intérieur ou l'extérieur, les planchers acoustiques entre logements, les gaines techniques ;
- une logique de techniques spéciales reproductible (chauffage, ventilation, compteurs séparés), mise au point avec les ingénieurs d'Optibim ;
- une gamme de matériaux et de finitions que vos locataires apprécient et que vos entreprises connaissent ;
- un cahier des charges dont la structure reste la même, ce qui facilite la comparaison des offres.
Ce socle n'efface pas le caractère de chaque bâtiment. Une ancienne ferme en pierre près de Gembloux ne se transforme pas comme une maison de ville en brique à Namur. Mais les décisions de fond sont déjà mûries, et l'énergie de conception va là où elle compte : la lumière, les volumes, la qualité des espaces qui feront la valeur locative.
Anticiper le permis d'un bien à l'autre
C'est souvent le point le plus sous-estimé. Diviser une maison ou un immeuble en plusieurs logements n'est pas un simple aménagement intérieur. En Wallonie, le Code du Développement Territorial (CoDT) impose l'obtention préalable d'un permis d'urbanisme pour la création d'un nouveau logement dans une construction existante. Et dès que l'opération prend de l'ampleur, l'architecte devient obligatoire : c'est le cas lorsqu'il existe minimum un logement et que vous en créez 2 ou plus, ou lorsqu'il faut agrandir le bien.
Les délais comptent aussi dans votre plan de financement. Le Service public de Wallonie indique un délai d'obtention du permis de 30 à 115 jours (selon la procédure) dès que votre demande est déclarée complète. Le mot important est "complète" : un dossier imprécis retarde le démarrage du délai.
Quand nous suivons plusieurs de vos projets, nous capitalisons sur ce que chaque instruction nous apprend :
- les attentes d'une commune en matière de taille minimale des logements, de stationnement ou de locaux vélos et poubelles ;
- les remarques reçues lors d'une enquête publique ou d'un avis du fonctionnaire délégué ;
- la manière de présenter un projet de division pour qu'il soit lisible et défendable.
Le CoDT prévoit aussi un outil utile pour les projets sensibles : la réunion de projet. Selon l'article D.IV.31, préalablement au dépôt de la demande de certificat ou de permis, le porteur de projet peut solliciter la tenue d'une réunion de projet avec les autorités. La réunion se tient dans les vingt jours de la demande. Pour un investisseur qui revient régulièrement dans la même commune, ce dialogue en amont gagne en efficacité d'une opération à l'autre.
Enfin, l'urbanisme n'est pas la seule réglementation à surveiller. Le Code wallon du Logement exige pour certains types de logements un permis de location complémentaire au permis d'urbanisme, notamment pour les logements collectifs. Mieux vaut l'intégrer dès l'esquisse que le découvrir à la mise en location.
Comment nous organisons ce suivi chez STARC
En coulisses, ce suivi repose sur quelques habitudes simples. Un interlocuteur principal suit vos opérations, épaulé par l'équipe selon les phases : architectes, ingénieurs architectes, architectes d'intérieur, dessinateurs et coordinateur BIM. Vos projets sont modélisés en BIM, ce qui nous permet de réutiliser des familles d'éléments, des détails et des métrés d'un dossier à l'autre. Les ingénieurs d'Optibim interviennent en appui pour la stabilité, les techniques spéciales et la PEB, avec les mêmes interlocuteurs d'une opération à l'autre.
Après chaque chantier, nous faisons le point avec vous : ce qui a fonctionné, ce qui a coûté plus que prévu, ce que les locataires ou acquéreurs ont apprécié. Ce retour alimente directement la faisabilité suivante.
Une relation suivie ne veut pas dire un engagement rigide. Chaque mission reste définie projet par projet, avec ses propres honoraires et son propre calendrier. La différence, c'est que nous ne repartons jamais de zéro.
Vous préparez une nouvelle acquisition ou vous avez déjà plusieurs biens à transformer dans les provinces de Namur, du Brabant wallon ou à Bruxelles ? Contactez STARC à Gembloux pour en parler. Nous examinerons ensemble le potentiel de votre prochain bien et la manière d'organiser la suite de vos opérations.